Все изменилось. На какой недвижимости сейчас проще заработать
По итогам первого полугодия совокупный объем рынка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости достиг 1,01 триллиона рублей, продемонстрировав рост почти на 39% год к году.
Эта динамика выглядит особенно убедительно на фоне глубокой коррекции на рынке акций и растущей доходности облигаций. В условиях усиливающейся волатильности публичных инструментов инвесторы все чаще рассматривают закрытые фонды как инструмент фиксации долгосрочного денежного потока в секторе реальных активов.
Расширение рынка происходит как за счет новых запусков, так и благодаря притоку капитала в уже действующие стратегии. На конец полугодия в сегменте функционирует 136 фондов, 13 из которых были созданы за последние полтора года. Для девелоперов и арендного бизнеса ЗПИФы окончательно перешли из разряда нишевых продуктов в стандартный инструмент структурирования проектов и привлечения инвестиций.
Розничный сегмент: драйвер роста и дивидендный фокус
Локомотивом расширения рынка выступает розничный сегмент. Объем средств в нем за год увеличился на 56% — с 558,8 миллиарда до 870,3 миллиарда рублей. Все 11 новых фондов, запущенных в 2025 году, были ориентированы именно на розничных инвесторов, что подтверждает устойчивый спрос со стороны неквалифицированных участников на прозрачные продукты с регулярными выплатами.
Чистый приток капитала в розницу превысил 241 миллиард рублей. При этом средняя доходность дивидендных фондов для розничных клиентов составила 18,6% годовых. На фоне снижения доходности консервативных инструментов и сохраняющейся неопределенности с траекторией ключевой ставки такие показатели выглядят привлекательной альтернативой традиционным вложениям, обеспеченной реальным активом.
«Квалы» и «неквалы»: разные подходы
В сегменте квалифицированных розничных инвесторов совокупные чистые активы ЗПИФов выросли на 49,2% год к году — с 237,0 миллиарда до 353,6 миллиарда рублей. Приток обеспечивался как за счет чистого притока (81,2 миллиарда рублей), так и за счет переоценки активов и накопленной доходности (35,5 миллиарда). Средняя дивидендная доходность стратегий для «квалов» достигла 25,6% годовых.
В сегменте неквалифицированной розницы динамика оказалась еще более яркой: СЧА выросли на 60,6% — с 321,8 миллиарда до 516,7 миллиарда рублей. Чистый приток здесь составил около 160,2 миллиарда рублей при средней дивидендной доходности в 14,9% годовых. Таким образом, прослеживается четкая дифференциация: квалифицированные клиенты все активнее осваивают более сложные, но потенциально высокодоходные стратегии, тогда как массовый инвестор отдает предпочтение простым дивидендным моделям с невысоким порогом входа.
Перелом на рынке активов: от складов к офисам и ЦОДам
В отчетный период структура активов претерпела заметные изменения, сместив фокус со складской недвижимости в сторону офисного и торгового сегментов.
Рынок офисов, особенно класса А и Prime, демонстрирует активный спрос со стороны арендаторов. Качественные пространства стали частью HR-стратегий, позволяя компаниям привлекать и удерживать сотрудников. Это напрямую отражается на арендных ставках и инвестиционной привлекательности проектов.
Складской сегмент, переживший период бурного роста, столкнулся с обратным трендом: консалтинговые компании фиксируют снижение ставок аренды на фоне расширения предложения и охлаждения деловой активности. Хотя склады остаются прозрачным и предсказуемым активом для ЗПИФов, драйверы их экстремального роста постепенно исчерпываются.
Новыми точками роста становятся высококлассные офисы и индустриальные центры обработки данных (ЦОД). Если в первом случае инвесторов привлекает высокая заполняемость и долгосрочные договоры аренды, то ЦОДы предлагают синергию инфраструктурной недвижимости и технологического бизнеса, интегрируясь в долгосрочные цифровые стратегии корпораций. Этот сегмент может стать ключевым для квалифицированных инвесторов, готовых к сложным, но высокодоходным стратегиям.
Рынок готов к расширению
ЗПИФы недвижимости сегодня выступают в роли «тихой гавани» между консервативными инструментами и рискованными стратегиями роста. Они решают задачи сразу трех групп участников: девелоперы получают источник финансирования, собственники — возможность выхода из актива, а частные инвесторы — пассивный доход или участие в девелоперских проектах без операционного управления.
Снижение доходности базовых инструментов и устойчивый спрос на регулярный денежный поток формируют прочный фундамент для дальнейшего расширения рынка. Ключевым конкурентным преимуществом управляющих компаний в новых условиях станет способность предлагать прозрачные дивидендные стратегии, качественно отбирать объекты и выстраивать гибкую продуктовую линейку — от простых розничных продуктов до сложных инфраструктурных и технологических проектов для квалифицированных инвесторов.